【以案释法】买房跳单行为的界定与法律责任

发布时间:2022-02-21来源:微信推文发布者:浏览次数:436打印本页


近日,有网友爆料某明星夫妇买房跳单,该明星夫妇则第一时间委托律师发表律师声明否认。事实真相暂不得而知,但随着近年来买房需求的日益上涨,买房“跳单”现象也频繁发生,已经成为中介合同纠纷案件中的一种常见纠纷类型,《民法典》也就委托人实施“跳单”行为须承担的法律后果作出明文规定。近日借明星夫妇的热度,网友对这个问题也展开了一场公开讨论。


典型案例

A公司欲租赁厂房做仓库。2021年7月初,B公司工作人员许某与A工作人员张某就A公司寻租厂房事宜通过微信进行沟通,张某在沟通中告知许某寻租厂房的面积、位置及车辆出入等要求。后许某寻找房源,并数次带领张某实地查看寻租的厂房,其中包含C公司的厂房,并就A公司寻租厂房事宜与C公司进行过沟通。

2021年8月2日,A公司与C公司签订厂房租赁合同,合同约定A公司向C公司承租位于慈溪市周巷镇新塘路XX号厂房,租期一年,合同租金以及其他事项进行了约定。厂房租赁合同签订后,A公司支付了C公司租金,并实际承租该厂房。

2021年8月中旬,许某在微信中要求张某支付B公司中介费52500元,未果后,B公司起诉要求A公司支付中介费以及逾期付款的违约金。

法院观点

法院经审理认为,A公司与B公司成立中介合同关系,B公司已经履行了中介合同主要义务。中介报酬在中介合同中没有事先约定的,不影响合同的效力。A公司在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。法院根据合同漏洞填补规则,综合B公司提供的劳务、参考慈溪市房屋中介市场的交易习惯等因素,酌定中介报酬为33000元。

什么是“跳单”

《民法典》第九百六十五条规定的“跳单”,是指委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接与第三人签订合同的行为,其目的是规避向中介人支付中介的报酬义务。


中介合同的形式

根据《民法典》第四百六十九条第一款规定,当事人订立合同,可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。除法律另有规定或者当事人另有约定外,当事人对合同是否成立存在争议时,能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,人民法院一般应当认定合同成立。

案例中,法院认为,从双方的微信聊天记录以及B公司工作人员实际为A公司提供房屋出租信息、多次带领A公司工作人员实地看房、并为A公司与房屋出租方沟通出租事宜等来看,已经能够确定双方当事人名称或者姓名、标的及数量,已经具备了中介合同成立的必备要素,应认定双方成立中介合同关系。


如何认定构成“跳单”行为

对于“跳单”行为,司法实践一般认为构成“跳单”行为的实质要件是,委托人实质上利用了中介人提供的服务(即向委托人提供的订约信息或者媒介服务)与第三人订立了合同。满足实质要件的,就应当认定该交易是由中介人促成的,委托人就应当向中介人支付约定的报酬。

形式上看,委托人“跳”过中介人的行为常见的有两种,一种是委托人直接与第三人私下订立合同,另一种是委托人通过其他中介人与第三人订立合同。仅满足形式条件,并不必然构成“跳单”行为
以第二种行为为例,最高人民法院2011年12月20日发布了指导案例1号“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”。该案中,房屋原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。法院认为衡量买方是否‘跳单’违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成‘跳单’违约。故该案中法院对中原公司的诉讼请求未予支持。


不成立“跳单”行为的法律后果

如果中介人未促成合同成立,或者委托人通过其他中介人与第三人订立合同但并不构成“跳单”行为的,中介人虽不得请求支付报酬,但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用,如居间活动中支出的交通费等。


律师观点

从法律规定以及司法实践看,对某明星夫妇是否构成“跳单”行为暂不能下定论,如果双方并未约定独家委托条款,委托方同时委托了多个中介人从事中介活动,或者通过其他公众可以获知的正当途径获得了同一房源信息,那么委托方“货比三家”,选择价格更低、服务更好的中介服务也并不违法。


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来源:浙江金汉律师事务所  任艳艳

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