经济适用房买卖合同效力问题研究

发布时间:2020-10-29来源:发布者:管理员浏览次数:1731打印本页

住房问题一直是萦绕在我们每个家庭中的重要命题。毫不夸张的说,住房问题关系着我们每个人的生存与发展,同时几乎所有人也都关注着房市的走向与未来。正是因为住房问题的重要性,为了满足购房者的居住需求,除了商品房交易、二手房交易等常规交易类型外,市场上还延伸出了拆安置交易、农村宅基地房屋交易、工抵房交易等特殊类型房屋交易类型,而经济适用房交易就是其中较为特殊的一种类型。

关于经济适用房在未满5年限制上市交易情况下签订买卖合同的效力问题一直存在争议,一种观点认为合法有效,理由是该种交易类型并未被法律和行政法规的强制性效力性规定所明确禁止;而另一方观点则认为该合同无效的,理由是违反法律法规或者损害社会公共利益。前述两种观点均有司法判例相支持。

案例一:无效案例——南京市中级人民法院(2017)苏01民终8778号

2011年8月12日,高某(甲方)与李某(乙方)签订《房地产买卖中介合同》,约定甲方将诉争房屋出售给乙方,房屋转让价格为54万元。此后,高某将诉争房屋交付李某,李某依约分三次共支付了购房款,高某对此无异议。2011年10月9日,高某办理了案涉房屋的房产证,证载该房屋建筑面积为68.33平方米。之后,李某要求高某办理诉争房屋的过户登记手续,双方发生纠纷,并引发本案诉讼。另查明,诉争房屋系经济适用房,由高某购买获得,签署《房地产买卖中介合同》时尚处于五年限制交易期限内。

南京市秦淮区人民法院认为,经济适用房是由国家提供优惠政策,一般无偿划拨建设用地,减免相关开发建设规费,严格限定销售价格,用于解决城镇中低收入家庭的住房困难,具有社会保障性质的住房。国家和省、市政府对经济适用房都制定了严格的管理规定。其中,规定经济适用房五年内不得上市交易,其目的是使经济适用房能够真正用于解决城镇中低收入家庭的住房困难,发挥社会保障功能。如在获得经济适用房五年内即进行交易,不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序,也损害了国家利益和公共利益。双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》,即系在高某获得经济适用房后五年内签订,该协议损害了社会公共利益,应属无效。因此,南京市秦淮区人民法院判决李某与高某之间的《房地产买卖中介合同》无效。南京市中级人民法院持相同观点,驳回了高某的上诉请求。

案例二:有效案例——最高人民法院(2015)民申字第3336号

兴宇公司主张《房屋销售认购书》中的住宅属于经济适用房,孔宪良购买涉案房屋违反相关法规的规定,合同应属无效。本院认为,经济适用房是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续,虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求,但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效,兴宇公司提出的合同无效的主张,也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋,在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务,兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续,孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖,且房屋已经实际交付孔宪良,双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格,能否通过审批,以及是否能够办理产权登记手续,并不影响合同本身的效力,二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记,并无不当,故对兴宇公司的该项主张,本院不予支持。

案例三:有效案例——宁波市中级人民法院(2020)浙02民终942号

2006年5月31日,陈某(甲方)与应某(乙方)签订《房地产转让合同》一份,约定甲方将坐落于宁波市江北区广厦怡庭北区建筑面积为97.76平方米房屋,附属设施建筑面积为4.1平方米车棚以352000元的价格转让给乙方,乙方应在2006年5月30日前支付全部房价款。上述房地产办理转让过户手续所需缴纳的税费,由乙方承担。合同另行约定双方其他权利义务。合同签订后,陈某依约协助应某办理了涉案房屋的过户手续,应某取得涉案房屋的房屋所有权证。2017年3月,应某将涉案房屋以96万元的价格出卖给第三人。原告与被告就赔偿事宜协商未果,致纠纷发生。另外,诉争房屋系经济适用房,由陈某购买获得,签署《房地产转让合同》时尚处于五年限制交易期限内。

宁波市江北区人民法院审理后认为应某与陈某之间关于买卖经济适用房协议系双方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,具体情节亦不能认定为违反社会公共利益的情形,应认定合法有效,双方均应受协议约束。宁波市中级人民法院经审理后认为,陈某与应某签订《房地产转让合同》没有损害社会公共利益,也不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形,故判决驳回上诉,维持原判。

针对前述观点,笔者针对性的开展分析和论述。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”经济适用房买卖合同效力应根据该合同是有具备《合同法》第五十二条规定的无效情形进行认定。

一、经济适用房买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定

司法实践中,一方当事人往往会援引《城市房地产管理法》《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》等规范性文件,认为经济适用房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。笔者认为,这一观点难以成立。

首先,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条的规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条的规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

其次,虽然《城市房地产管理法》属于法律,并且该法第三十八条规定不得转让的房地产情形中包含“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”这一情形,但是《城市房地产管理法》第三十八条并非效力性强制性规定,而应当属于管理性规定,不能作为认定合同无效的依据。

再次,《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》从性质上来说均不属于行政法规,因此,即便经济适用房买卖合同违反上述规范性文件,亦不构成合同无效的理由。

最后,根据《物权法》第十五条的规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”本条确立了合同效力和物权效力区分的原则。经济适用房买卖合同的效力并不受物权登记的影响,而且往往实际交易过程中,买卖双方会约定在经济适用房符合上市交易条件之后办理过户登记手续,而该行为并未被《城市房地产管理法》《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》等规范性文件所禁止。

基于上述理由,笔者认为,依据《城市房地产管理法》《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》等规范性文件,认定经济适用房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的观点是不能够成立。

二、经济适用房买卖合同是否损害社会公共利益

关于这一问题,笔者认为应当作区分对待,并非所有的经济适用房买卖都损害社会公共利益,也并非所有的经济适用房买卖均符合社会公共利益。重点是如何界定损害社会公共利益。

持无效论的人认为私自转让经济适用房,扰乱了有关政府对经济适用住房的监管秩序,侵害了国家和不特定第三人的利益。按照《经济适用住房管理办法》的规定,对于经济适用房的私自交易进行严格禁止,五年内不得转让,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购经济适用住房后,继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。这样严格性的规定,究其原因,是因为经济适用房的目的是为了保障城市低收入住房困难家庭的住房要求,如果允许经济适用房私自交易,交易者为了自身非法利益,就会绕开或逃避有关部门的监管,从而扰乱有关部门的监管秩序;由于经济适用住房的政府定价较低而实际房产价值较大,交易者往往在政府定价与实际房产价值之间的差异部分中确定相应的转让价格,从而使售房人非法获取转让费用,有关部门无法按照房屋实际价值征收有关土地、房产税费,致使有关土地、房产税费予以流失;如果允许经济适用房私自交易,还会使使部分经济适用房流入不符合条件的非低收入住房困难家庭手中,致使不符合条件的人错误地享受国家住房福利政策,使低收入住房困难家庭获得经济适用房的机会受到减少或延缓。因此,私自转让经济适用房,既侵害了国家的利益,扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序,也侵害了作为不特定第三人的低收入住房困难家庭的住房利益。

笔者不完全赞同这样的观点。

首先,经济适用房并非绝对禁止交易和转让。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”根据该规定,经济适用住房在满5年后是允许上市交易的,并且在交易过程中需向政府交纳土地收益等相关价款,而经济适用房与普通商品房的主要差别就在于土地收益等价款。对于政府而言,其依然能够从经济适用房交易中收回一部分政策补贴性投入。

其次,由于经济适用房5年内限制交易,无法办理产权过户登记手续,并不能够实现物权变更,因此在实际交易中心买卖双方往往约定在满5年后办理过户登记手续,而此种情况与满5年后进行交易并无本质区别,只不过是购房者提前支付购房价款而已,向政府交纳土地收益等相关价款和税费的义务并非免除。

最后,经济适用房出让人在出售经济适用房的过程中,往往带有特定目的,比如通过出售经济适用房以获取购房款,用于改善自身的生活条件,这一点与国家保障城市低收入住房困难家庭的住房要求并不相悖。又比如经济适用房出让人未解决继承问题,将经济适用房通过转让方式转让给其继承人。笔者认为,如果经济适用房出让人并非出于投机等非正常目的交易经济适用房,就不应当认定交易行为损害社会公共利益。

民事活动是否损害国家或社会公共利益,应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。经济适用房买卖合同是否因损害社会公共利益而无效,应该结合案件实际情况作个别的、具体的判断。笔者认为,如果经济适用房交易过程中存在投机行为,谋取不正当利益的,则属于损害社会公共利益的行为,可以从以下几个方面进行审查:

第一,审查交易目的。现实交易中,对于经济适用住房购房人出售经济适用房的原因和目的各种各样,有的是为了未解决继承问题进行交易等,该情形笔者认为属于合法的行为,不应当认定损害社会公共利益;而如果存在倒卖经济适用房的,笔者认为该行为存在损害社会公共利益;又比如出现借名购买经济适用房的,笔者认为还需要结合其他的情况进一步认定。

第二,审查交易对象。《经济适用住房管理办法》对于经济适用房的申购对象作出了明确的规定,因此在经济适用房买卖合同中的出让人身份固定,相对容易审查,而购房者则存在各种可能性,因此审查的交易对象主要是购房者。审查购房者的主体身份、以往房屋交易记录、职业等,有助于明确交易的目的,比如购房者与出让人是亲属关系,购房者存在真实住房需求但是未能申购到经济适用房,这就有可能是真实的交易;又比如购房者从事房产中介职业,或者购房者本身存在大量的房产交易,这就存在投机炒作经济适用房的嫌疑。

第三,审查交易方式。笔者曾遇到过一则案例,其对于经济适用房的交易方式可谓简单粗暴,出让人和买受人在经济适用房买卖合同中直接约定:经济适用房具备过户条件时,出让人需配合买受人将房屋过户给指定的人。而这种交易方式往往存在着投机赚差价的可能性,即买受人在与出让人签订经济适用房买卖合同后,又找其他人接手经济适用房,并赚取差价。

第四,审查使用权。国家为保障城市低收入住房困难家庭住房需求而提供经济适用房,使得经济适用住房购房人拥有有限产权,但是笔者认为更加应当注重经济适用房使用权的审查,即城市低收入住房困难家庭是否实际在使用经济适用房。而在经济适用房买卖过程中,如果出现出让人未满5年就提前丧失经济适用房使用权的,并且没有合理理由的,笔者认为就应当重点审查,以确定是否存在投机炒作的嫌疑。又比如,审查买受人获得经济适用房使用权后作何用途,是自己居住使用,还是用于出租或转售,也是判断交易是否投机的情形之一。

第五,审查出资。即审查经济适用房购买人在申购经济适用房时候的款项来源。审查这一点也有助于我们了解经济适用房交易的目的。现实当中,往往存在父母具备申购经济适用房的条件,但是没有购房款,由子女出资为父母购买的情形,而父母为了回馈该子女,在确保居住使用权的情况下,将经济适用房提前转让给该子女。也可能存在炒房者利用出让人的资质,借名购买经济适用房以牟利。当然,借名购买经济适用房也要根据实际情况进行审查,并非借名购买经济适用房就会损失社会公共利益,应当作综合考察。

第六,审查其他事项。除去前述审查内容,根据具体案情,审查交易的价格、交易的时间、交易的参与人员、税费款项承担等内容,都有助于查清交易的本质,从而判断该交易是否损失社会公共利益。

三、其他导致经济适用房买卖合同无效的情形

本文主要针对《合同法》第五十二条第四款和第五款的情形进行分析和阐述,如果经济适用房交易过程中出现其他导致合同无效的情形,例如交易主体为无民事行为能力人、恶意串通损害其他人利益、以合法形式掩盖非法目的等,则根据实际情况进行认定,本文不在阐述。

综上所述

笔者认为,经济适用房买卖这一交易类型的存在,说明其具有市场的需求。目前的司法观点相较于以往也更加开放和包容,但是落实到具体案例中,还是需要谨慎和小心,毕竟经济适用房的对于城市低收入住房困难家庭住房保障功能是至关重要的,尤其是要避免不良的投机和炒作行为对于我国住房保障制度造成负面影响。同时,也提醒经济适用房的出让人和买受人,在进行经济适用房交易过程中,仍应遵守《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》及《经济适用住房管理办法》等规范性文件的其他规定。

2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》正式生效。《民法典》第一百五十三条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”笔者认为,该条规定与现行《合同法》一脉相承,在进入《民法典》时代后,经济适用房的交易也应当顺应《民法典》的精神和要求。



来源:大成(宁波张尧泳律师


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