居住权的设立条件和注意事项

发布时间:2021-11-04来源:发布者:管理员浏览次数:399打印本页


民法典实施已近一年,其第十四章新设了“居住权”,该章节对居住权概念及具体应用规则作了初步规定。作为一种全新的制度,居住权与人们的婚姻家庭、生活安排有着千丝万缕的关系。

根据民法典的规定,居住权是指“居住权人”有权按照“合同”约定,对他人的住宅享有“占有、使用”的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权设立的目的在于将房屋所有权属和占有使用之权能在所有权人和居住权人之间进行分配,从而满足各自不同的需求。既可以实现特定弱势群体的住房保障,也可以满足居住权人稳定的生活居住需要,有利于最大限度地发挥房屋效用。

20211015日鄞州区不动产登记服务中心颁发了宁波市第一张“居住权登记证明”,标志着居住权登记在我市正式落地实施。

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(图片来源自宁波晚报)

问:其与租赁权有什么区别?

答:首先是权利类型不同。租赁权是使用收益权,任意方可以通过违约或者合意解除租赁合同的方式消灭权利。居住权是物权,通过登记方式设立,不得随意变更撤销;其次是权利期限不同。租赁权存在期限限制,最长不得超过二十年。而居住权根据目前的法律规定来看,暂无期限限制;再者是权利产生条件不同。租赁权是基于交易产生的权利,承租人需支付租金。居住权一般来说是在特定身份关系的人之间新设的,往往是无偿的,如父母子女间、夫妻间等,当事人间有特别约定的除外;最后是权利继受主体不同。租赁的主体可以是个人,也可以是集体、公司。享有居住权的主体则只能是个人。

 

问:居住权可以适用于哪些场景?

答:居住权可以应用于离婚后的弱势方保护、婚姻财产约定、以房养老等情形。

 

问:那么作为居住权,又有哪些设立方式

答:根据民法典的规定,设立居住权,有以下几种方式:

一是合同当事人订立居住权合同是设立居住权最主要的形式。通过合同设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。

二是遗嘱。根据民法典第371条规定可知,住宅所有权人也可以通过遗嘱的方式为他人设立居住权。

三是法院判决。民法典229条规定,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释()》(已于202111日废止)第27条第3款规定,离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。司法实践中,如离婚判决时,法官可以依法将居住权判给一些有特殊需要的人(参考案例https://mp.weixin.qq.com/s/aPR2zz8L5CRYzV5BfohiXw

 

问:如果设立居住权又应该注意哪些问题呢

答:1、居住权只能在他人的住宅上设立。即非住宅性质的房屋如商铺、学校、医院、厂房等就无法设立居住权。

2、居住权是为了满足生活居住的需要。也就是说居住权人是因日常生活起居才可以享有居住的权利,如果是为经营、生产等设立的居住权则可能存在效力问题。

3、居住权具有人身专属性,居住权设立后,居住权人不得将居住权进行转让、继承,同时设立有居住权的住宅在没有当事人没有特别约定的情况下不得出租。

4、居住权期限届满或居住权人死亡的,需前往登记窗口办理注销登记。


下面是鄞州区不动产登记服务中心提供的居住权合同范本,供参考(来源自宁波晚报):  

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相关法条

《中华人民共和国民法典》

第三百六十六条 【居住权的概念】居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 【居住权合同】设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 【居住权的设立】居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 【居住权的限制】居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外

第三百七十条 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 【以遗嘱设立居住权的法律适用】以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

 

 


来源:浙江和义观达(前湾新区)律师事务所


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